社区居民有权禁止短租住房吗？
自2025年4月起，西班牙多数地区的业主社区已可在其建筑中禁止或限制短租住房（如Airbnb公寓）。这一变革源自国家政府推动的《水平财产法》的改革，旨在遏制租赁市场的过度饱和现象，并改善邻里关系的和谐共处。
然而，正如在住房领域的许多问题中常见的情况一样，相关法律并非在全国范围内统一适用。各自治区之间的规定存在显著差异，其中加泰罗尼亚尤为特殊，因为该地区不适用此次国家层面的改革。
1. 新的国家立法规定了什么？
根据2025年4月起生效的《水平财产法》改革，具体内容如下：
- 业主社区可通过拥有总业主人数和共有份额三分之五多数的协议，禁止或限制住房的旅游用途；
- 也可在不修改章程、无需一致同意的情况下，为旅游用途设定条件或限制；
- 此举将有助于居民集体在旅游住房密集的区域加强管理与控制。
2. 加泰罗尼亚：不适用国家改革，采用地区自有法规
由于加泰罗尼亚在住房与旅游事务上拥有专属管辖权，该地区未采纳国家的改革措施，其监管路径明显不同：
加泰罗尼亚的主要限制措施包括：
- 仅当章程中明文禁止且经全体一致同意，方可禁止旅游用途；三分之五多数协议不具效力；
- 自2023年起，在住房紧张地区开展旅游租赁业务必须先行取得城市规划许可证；
- 该许可证为临时性（5年），且以人口比例限制：每100名居民最多允许10间短租住宅（VUT）；
- 在如巴塞罗那等城市，PEUAT（特殊城市规划条例）将城市划分为不同区域，分别设定从全面禁止到有条件增长等限制；
- 自2028年起，巴塞罗那将不再续发约10,000套短租公寓的许可证，以推动其回归长期租赁市场。
3. 其他自治区的适用情况如何？
虽然国家法律原则上在全西班牙适用，各自治区可通过其城市规划和法规进一步细化甚至强化相关限制。以下为部分地区的亮点措施：
安达卢西亚：
- 自2025年4月起，需取得业主三分之五同意方可开启短租业务；
- 塞维利亚、马拉加等城市已开始暂停新许可发放；
加那利群岛：
- 与Airbnb等平台合作，清除非法短租房源；
- 积极清退非合规旅游住房；
- 预计将在2025年全面改革现有旅游住房法规；
瓦伦西亚自治区：
- 自2024年起，新法令限制短租许可发放；
- 瓦伦西亚市在多个历史街区禁止新增短租许可（VUT）；
马德里自治区：
- 实施“Reside计划”，对新许可设立更严格的条件；
- 正在研究在住宅压力较大的区域实施进一步限制；
其他自治区：
- 加利西亚、巴利阿里群岛、巴斯克自治区、纳瓦拉等地也制定了各自的法规，内容涉及限制许可数量、技术条件要求及城市规划审批等。
结论：国家统一立法，地方差异化实施
随着《水平财产法》的改革，国家层面给予了业主社区更多的决策权。但在实际操作中，这一权利的落实因自治区法规的差异而表现出显著的不均衡。尤其是加泰罗尼亚，其自有法规排除了国家新规的适用；其他自治区则根据各自情况制定了具体政策，极大地影响了短租住房的落地空间。
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| Ley de Propiedad Horizontal Consolidada 2025 | 207 KB |